أهم المعلومات العقارية الواجب معرفتها

 ان كنت تريد شراء عقار، أو ترغب ببيع عقار، فهذا المقال يهمك.

أهم المعلومات العقارية الواجب معرفتها 

ان كنت تريد شراء عقار، او ان كنت تريد البدء في المجال العقاري، او ان كنت تريد الاستثمار في العقارات، مهما كان هدفك فانه من المهم جداً الاطلاع على معلومات عن العقارات قبل البدء بمرحلة البحث عن العقار المناسب.

سنقوم هنا باطلاعكم على معلومات هامة عن العقارات التي يجب على الجميع الاطلاع عليها قبل التوجه إلى الاستثمار.

الاستثمار العقاري: 

الاستثمار العقاري يشمل شراء وملكية وإدارة وتأجير و/ أو بيع العقارات للربح. تحسين العقارات يندرج تحت إستراتيجية الاستثمار العقاري المعروفة بـ تطوير العقارات او التطوير العقاري العقارات هي شكل من اشكال الأصول صعبة التسييل (صعبة في تحويلها الى نقدية) بالمقارنة بالاستثمارات الأخرى كالاستثمار في البورصة.

الاستثمار العقاري أيضاً يحتاج الى رأس مال كبير على الرغم من ان رأس المال يمكن الحصول عليه من خلال قرض التمويل العقاري والاستثمار العقاري يعتمد على التدفق النقدي بشكل كبير.

التمويل العقاري  

التمويل العقاري يعنى مساعدة الأشخاص او الهيئات الاعتبارية للحصول على التمويل اللازم لشراء او تحديث او بناء عقار، والمستفيد من هذا التمويل العقاري يقوم بتسديد تكلفة التمويل الذي حصل عليه على هيئة اقساط قد تكون المدة خمس او عشر او خمسة عشر او خمسة وعشرين او حتى تصل في بعض الاحيان الى ثلاثين عام.

الرهن العقاري
الرهن العقاري يقوم على أساس أنك تملك عقار وتريد المال لأي سبب، فبعض الأشخاص يريد المال لتوسعة مشروع تجارى او بدء مشروع تجاري جديد.
ولو لاحظنا انك في الرهن العقاري تملك عقار وتريد مال، اما في التمويل العقاري انت لا تملك عقار وتدفع شراء عقار.

الطابو أو سند الملكية

هي الوثيقة الرسمية التي يتم تنظيمها في مديرية السجل العقاري، أو في ادارات الجمعيات السكنية التابعة للإسكان. يُذكر فيها معلومات مفصلة عن العقار وموقعه.

وهنالك أنواع عديدة للطابو في سوريا:

سندات الأراضي الصالحة للإعمار والأراضي الزراعية:

وهي السندات التي يتم تسجيل الأراضي فيها لتُبين حالتها فيما إذا
كانت فارغة صالحة أو غير صالحة للإعمار.

سندات البناء: 
يتم ذكر المعلومات الرئيسية العامة الخاصة بالبناء.

سندات الارتفاق العقاري:

ويتم في هذه السندات ذكر أقسام العقار حيث يتم تقسيم المشروع إلى أقسام مستقلة مثلاً تقسيم الشقق في بناء ما.

سندات الملكية التامة (الطابو):

هي سندات الملكية التي يتم فيها تسجيل ملكية العقارات بعد الانتهاء من إنشائها بشكل نهائي.  ويتم ذكر تفاصيل خاصة بالعقار مثل مساحته ورقم الشقة.. إلخ

سندات اخراج القيد العقاري:

هي سندات تبين الحالة القانونية للعقار من حيث الملكية أو الاشارات والمخالفات المتموضعة على العقار.

المقصود بعبارة (العربون / عمولة / صافي ليد البائع / بازار / سكرة / نهايته) :

العربون: هو مبلغ من المال يدفعه المشتري عند الاتفاق على عملية البيع على ان يحسب فيما بعد من أصل الثمن عند ابرام العقد، وهذا المبلغ غير قابل للاسترداد في حالة عدم الاتفاق، ويسترد في حال وجود خلل في اوراق العقار تعيق فراغه .

العمولة: يتم دفعها من قبل البائع للسمسار أو الوسيط، بمعنى أن الثمن الذي يحصل عليه البائع يكون مخصوم منه عمولة السمسار.

صافي: معناه أن البائع يحصل على كامل ثمن العقار دون نقصان وتكاليف عمولة الوسيط يتحملها المشتري. وهناك اشخاص تقصد (بصافي ليد البائع) ان يقبض الثمن كاملا ويتحمل المشتري مصاريف الفراغ والعمولة للوسيط والضريبة على العقار، لذلك يفضل التأكد من مقصد البائع.

البازار: يقصد به عملية التفاوض على قيمة العقار، وتكون عملية التفاوض واسعة تتراوح بين 1 الى 15 % من قيمة العقار غالبا.
سكرة: يقصد به انه سيتم منح خصم بسيط للمشتري يتراوح غالبا بين 1 و 6 % من قيمة العقار غالبا.
نهايته: يقصد به أنه هذا السعر المعروض لا يوجد تفاوض عليه.

وبالتالي فإنه غالبا لا يتم دفع أية عمولة أو رسوم الا رسوم نقل الملكية من قبل المشتري.

أنواع العقارات والوحدات السكنية وتراخيصها:

وعندما نتناول أنواع العقارات فمن الأفضل ان نقوم بتقسيمها الى أقسام:

أنواع الشقق والوحدات السكنية:

1. الاستوديو
2. الشقق السكنية
3. شقق تجارية (مكاتب – شركات).
4. بيوت عربي شريحة اثرية أو طابو.
5. بيوت عربي مخالفات بدون طابو.
6. تراسات سكنية فلات.
7. تراسات سكنية دوبلكس.
8. تراسات سكنية تربلكس.

أنواع الفلل 

1. فلل مستقلة.
2. فلل مزدوجة (ثنائية).
3. فلل مزارع.
4. قصور ملكية.

الأراضي:

1. اراضي زراعية.
2. اراضي سكنية منظمة.
3. اراضي سكنية غير منظمة.
4. اراضي صناعية.
5. اراضي سياحية.
6. اراضي أميرية.
7. اراضي بور.

الأبنية:

1. الأبنية السكنية.
2. الأبنية الصناعية.
3. الأبنية السياحية.
4. الأبنية التجارية.
5. الأبنية الطبية والصحية.
6. الأبنية الرياضية.

المحلات والكراجات:

1. محلات تجارية (للمهن التجارية).
2. محلات كراجات (مستودعات – مواقف سيارات – مهن فكرية).

التقييم العقاري  

هو تحديد القيمة الحقيقية للعقار بناء على أسس علمية صحيحة ويتم استخدام نتائج هذه العملية في عمليات البيع والشراء والرهن العقاري والتأمين، وفي الغالب الذي يقوم بعملية التقييم العقاري هو خبير مثمن معتمد حيادي من جهة حكومية أو الجهة الحكومية نفسها.

السمسار العقاري (الوسيط) 

هو الشخص الذي يتوسط بين البائع والمشتري لإتمام صفقة بيع او شراء عقار مقابل الحصول على عمولة.

و هو شخص أو شركة أو مكتب يعمل في المجال العقاري ويمتلك الخبرة والمعرفة اللازمة في العقارات بحيث عندما يلجأ اليه شخص يريد بيع منزله يستطيع ان يبحث له عن مشتري لمنزله بسعر السوق العادل عن طريق استخدام شبكة علاقاته الواسعة، وهذا الوسيط من واجباته ان يخبر البائع بمميزات وعيوب منزله ومتوسط أسعار المنازل المشابهة لمنزله من حيث المساحة والموقع والاكساء.

الوكيل العقاري 

هو الشخص الذي يحصل على توكيل رسمي من أشخاص أصحاب عقارات او من شركات تطوير عقاري بغرض القيام ببيع وتسويق هذه العقارات.
والوكيل العقاري هو الشخص الذي يحصل على توكيل رسمي من أشخاص او شركات بغرض شراء عقارات لهم بأفضل الأسعار.

ولكي نطلق على شخص لقب وكيل العقاري يجب ان يكون قد ابرم عقود مع أشخاص أو شركات تطوير عقاري لكي يكون وكيل حصري لهم، بمعنى انه لا يوجد شخص اخر يقوم بشراء وبيع عقارات المالك أو تلك الشركات غيره. وأحيانا يقوم الوكيل العقاري بإبرام عقود غير حصرية مع شركات التطوير العقاري.

واي وكيل عقاري يجب ان يمتلك قدرة ومعرفة متقدمة بالتسويق العقاري ويجب ان يمتلك القدرة على تحليل السوق العقاري وان يكون لديه معلومات عن نسب العرض والطلب في السوق العقاري ويجب ان تكون لديه القدرة على تحديد أفضل وقت لشراء العقار و أفضل وقت لبيع العقار علما بأن الوكيل العقاري والوسيط العقاري يجب ان يحمل رخصة لمزاولة النشاط من البلد التي يزاول فيها عمله.